深圳下一个最可能获得房价暴击的区域在哪里?

2019-03-21 16:14:54 和讯名家

  文丨花满楼

  在这一轮行情中,深圳(楼盘)作为全国最先领涨的城市。

  其中,房价获得暴击的区域就是承接南山外溢的宝中和承接福田外溢的龙华,涨幅远远超越了关内成熟片区,翻倍是打底,个别明星楼盘甚至翻了2倍多。

  那么在下一轮行情中,深圳有没有哪个新区可以像宝中龙华一样大逆袭,来一次暴涨?

  在深圳炒得最火的新区就是粤港澳大湾区规划中重点点名的广深科技(000021)走廊的关键节点、又是深圳空港新城的主要辐射和服务区的沙井。

  于是,【大胡子说房】将沙井作为深圳考察的第一站。

  从南山科技园开车出发,一路向西,大概1小时就到了沙井。

  站在宝安沙井107国道上,我的第一感觉是——割裂,与我们印象中摩天大楼集聚的深圳不一样的是,这里的城市界面极其杂乱无章。

  道路两旁分布着高高低低的破败厂房和老旧农民房,密密麻麻,像癌细胞一样,围着城市主干道,一圈一圈向外围扩张。

  还有工业区特有的各种主题酒店、会所、沐足、KTV的广告牌,密集丑陋,甚至还有楼上酒店、楼下妇科门诊的奇葩设计。

  摩的搭着穿着工服的小厂妹在道路上横冲直撞,在一堆等红绿灯的小汽车中乱窜抢道,耳边还响着道路两旁服装店放着的聒噪音乐《最炫民族风》。

  如果不是来来往往的“粤B”的车牌照,你可能很难想象,这里也是深圳。

  而更让你碎三观的是,脚下的这条宝安107国道,喊出的口号是——未来深圳第二条深南大道。

  沙井真有网上传说中的那么强吗?

  网上流传,沙井规划的利好有:大湾区+大前海+大空港+海洋新城+22个旧改+会展经济。

  我们一个个拆开来讨论。

  1.沙井被吹嘘的利好之一:大湾区

  首先沙井确实位于粤港澳大湾区广深科技走廊的关键节点。

  但我们要明白的是广深科技走廊的重点是“科技”,而沙井是一个低端制造业集聚的片区,片区内多为小型工厂,缺少知名品牌的大型工厂,你说要如何发展科技呢?

  而且广深科技走廊其实更像一个结果导向性的产物,形成一条走廊并不是大湾区一定要达成的目标,而更像是城市化发展的最后呈现,是顺水推舟形成的。

  在大湾区规划中,这些节点发挥各自的优势,广州(楼盘)琶洲发挥其电商总部集聚的优势、滨海新区发挥其发达制造业的优势、沙井发挥其会展经济的优势,最终城市之间的断裂带被填平,没有明显的城市空白。

  再扯远点说,处在广深走廊的广州东莞(楼盘)深圳为推动这条走廊形成做出什么努力了吗?

  没有。

  美国西海岸101公路所形成的科技走廊,是在长期的科技发展下形成的,不是政府规划推动的。

  为什么粤港澳大湾区会如此受人瞩目?

  其实国家也就是给了这些城市一个名正言顺的地位,并没有很实质性的政策扶持,关键在于这些城市经济足够强,有城市协作的基础,不然还搞个毛线大湾区?

  这些什么科技走廊,什么经济带,什么城市圈,其实都是为了造概念,关键还是看产业的落地。

  2.沙井被吹嘘的利好之二:大前海

  我觉得自己已经是一个“深吹”了,深圳一路向西,我丝毫不怀疑前海未来肯定会成为深圳发展的制高点,甚至成为中国未来的“曼哈顿”。

  但是说到沙井带着“大前海”的烙印,这就有点过分了。

  虽然在粤港澳大湾区中,明确指出了前海会扩容。

  前海扩容示意图

  但按照目前的规划,也就是蛇口和宝中会被划入前海范围内,但是把距离前海30公里之远的沙井也划入大前海的概念,这就有过度炒作的嫌疑了吧。

  前海现在写字楼的空置率还很严重,而且还有很多空地没有开工,自己发展起来都至少要5-10年时间。

  现在前海和宝中之间的双界河尚且还没有规划大桥相连,距离前海一河之隔的宝中什么时候才能被前海辐射?

  距离前海8公里的坪洲西乡什么时候才能被前海辐射?

  距离前海20公里的福永塘尾什么时候能被前海辐射?

  然后我们再来考虑距离前海30公里的沙井什么时候能被前海辐射。

  现在深圳最成熟的是福田中心区,30公里之外的龙岗平湖可不敢蹭福田中心区的热度啊。

  3.沙井被吹嘘的利好之三:海洋新城

  关于这一点,就更好理解了,国家明令禁止填海造陆,也同步提出要保护海洋,所以海洋新城的规划就是扯淡,没有多少实际的利好落地。

  4.沙井被吹嘘的利好之四:大空港

  现在确实正处于水运经济衰落、空港经济崛起的时代。

  摊开中国地图,你会发展——北上广深杭州(楼盘)厦门(楼盘)成都郑州(楼盘)西安(楼盘)全都在喊空港经济,“大空港”的概念不知撩了多少购房者信心满满地为所谓的“产业支撑”买单。

  空港经济中的空港,不只代表一个搭乘飞机、有机场的地方。而是整合人流、物流、资讯、产业、休闲、商务、居住等功能的现代航空城。

  空港经济的特点是,带有明显的空港依赖性特点的产业集聚区。

  通俗来讲,就是:随着社会经济的迅速进步,人对于许多事物的更高阶需求,贸易物的货值逐步提高,对货物的时效性也逐步提高,机场to机场,显然是最好的方法。

  由对空运时效性产生的依赖,形成的产业聚集,特别是高单价或高精尖的产业聚集,便是空港经济的核心。

  目前国内比较知名的是郑州航空港经济综合实验区,这是我国首个上升为国家战略、目前唯一一个由批准设立的航空经济先行区,规划面积415平方公里,建成之后差不多有现在的郑州市区那么大。

  最早入驻的富士康,吸引来了大量相关企业经常产业聚集,智能终端研发、生产企业、液晶面板企业等等。

  大空港绝不仅仅只需要一座宝安机场那么简单,目前深圳规划的大空港面积是95平方公里,而我们真正去到规划区去看,傻眼了,到处都是厂房和农民房。

  深圳要建成大空港最难攻克的问题不是钱,没有土地就是深圳发展大空港的死结。

  这95平方公里的土地都需要通过旧改来获得,而深圳的旧改就是拆不动、赔不起、玩不转。毕竟深圳是属于服务型政府,比较倾向于发展经济,经商意识浓厚,而拆迁这种棘手的事情,更倾向于留给下一任,所以旧改的不确定性极强。这与北方的“大政府”是完全相反的,北方城市拆迁说一不二,注重改造棚户区、城市形象提升,政绩意识浓厚。

  都不能推进拆迁,如何获得土地来建设厂房?如何发展大空港?

  深圳的城市化已经过了大量产房集中化建设的井喷时代,成了住宅和写字楼集中爆发的时代。

  现在不可能还批建大量的土地用来建设空港经济所需的厂房。

  有人或许会提出,深圳说不定想以东莞为工厂,深圳宝安机场只是成为一个承运的交通枢纽。如果提出这个观点的,请细读上文关于空港经济的描述3遍。

  所以深圳的大空港,更多还是小打小脑地玩一下,真正发展起来的阻力太大太大。

  很明显的是,深圳的空港经济不一定能发展好,毕竟是个新兴产业,但一定会有相关的优惠政策进来,相关建设规划落地会加快,但是要有大的突破还是比较难。

  5.沙井被吹嘘的利好之五是:22个旧改

  沙井的确实是在启动旧改,走在沙井老城区,可以看到有些村子确实在拆。

  就像位于塘尾地铁站的华强城,是拆完工厂是来建设住宅、公寓、人才住房、安置房、写字楼、商场、学校,而不是用来建设**产业园或者所谓的大空港。

  前海和沙井同是属于深圳重点发展的新城区。

  前海是填海造陆而来,一张白纸,任其挥洒,而沙井的土地除了西边的填海造陆地块,基本都要依靠旧改来获得,这就决定了沙井的发展不会一帆风顺。

  沙井的老城区被大量的厂房和农民房包围,厂房还相对好拆,但是大量的农民房要怎么拆迁呢?

  6.沙井被吹嘘的利好之六是:会展经济

  这是沙井所有概念中最靠谱的一个。

  目前沙井的会展中心已经封顶进入内部装修阶段,会展CBD的写字楼也同步在建,有的还在挖地基,有的已经露出地面。

  开车走在会展CBD的主干道,会发现还有很多道路在正在修建,泥头车来来往往,几十个塔吊同时开工建设,一派新城建设热火朝天的模样。

  所以会展中心靠近机场,一下飞机就可以直奔会展中心,还有规划相应的地铁连接,所以沙井的会展经济是有希望的。

  深圳就是赤裸裸想抢广州的生意。

  会展主要是面向国内外的进出口展会,而广州的会展经济规划太不合理了。

  广州白云机场(600004)在北,琶洲展馆在南,一下飞机,需要穿过拥挤的机场3号线,然后再在体育西路换乘番禺广场方向3号线,再在客村又换乘一次8号线,才能气喘吁吁地来到会展中心。

  从北到南,横跨整个广州城。

  而深圳会展中心就在宝安中心不远,有地铁直达,无须环城,深圳展馆又新,民营经济又发达,前期还会给大量的政策优惠支持。

  我们甚至可以看到沙井会展中心取代广州琶洲会展中心——成为华南会展老大,只是时间问题。

  其实沙井的房价现在真的不便宜了,基本都站上4.4万的价格,2017年大空港炒了一波,其他落地没有,只是房价炒起来了。

  如果沙井的会展经济按照正常轨道发展,沙井的房价就还有空间。

  毕竟还是有概念支撑,再加上人群集聚,片区内还是有很旺盛的购买力和居住需求。

  而且投资就是要买有缺陷的板块,但门槛高,而沙井最大的好处是因为有片区规划在推动,有补足短板的空间,未来房价有上涨的动能。

  但是很明显的是,虽然房价不坑,居住环境真是坑。

  毕竟周围都是低矮的农民房和厂房,人群杂乱,低端商业密布,城市界面还是破旧如斯,所以居住体验不会很好。

  看到这里,你也就懂沙井投资逻辑如此简单,最有价值的片区一定是:临近地铁或临近会展CBD(会展南优于会展北)。

  临近地铁,就可以和深圳主城区相连,有刚需愿意接盘;临近会展CBD,未来就希望把周边片区盘活,就像广州琶洲会展中心附近一样,通过区域整体运营提升整个片区的溢价。

  当然,还有一种例外,就是房价性价比超高的大开发商项目。

  好,回到文章开头地的那个问题,沙井有没有希望在下一轮深圳行情启动时迎来暴击?

  我们不能站在沙井之上看沙井,还要站在深圳看沙井。

  现在深圳外围已经没有了当年那种非常猛的发展势头,用力相对平均,而沙井独特的地缘和会展经济,无疑给它未来的逆袭增加了筹码。

  它,是有机会的。

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